Оцените риск для ваших инвестиций

Типы резидентской недвижимости для иностранцев в Таиланде. 

Тут мы расскажем про два основных типа недвижимости:

1. Кондоминиум 

2. Вилла (Дом)

Остальные, нестандартные типы недвижимости формально тоже разделяются на Здание и Земельный участок. То есть все правила, указанные в данном калькуляторе тоже будут подходить, но к каждому объекту подход должен быть детальным и объективно мы рекомендуем по каждому объекту делать отдельную проверку. 

Итак №1 - Кондоминиум. 

Жилой комплекс, с общей инфраструктурой, принадлежащий одновременно Х количеству собственников. 
То есть когда достраивается кондоминиум - его площадь делится на множество разных собственников. При этом еще есть общие территории, которые принадлежат всем сразу. 

Простыми словами, кондоминиум - это многоквартирный дом, где вы можете владеть полностью одной или несколькими квартирами. При этом вы будете обязаны оплачивать обслуживание общих территорий. 

№2. Вилла. 

Дом (вилла) - Чаще всего наши покупатели приобретают дома в статусе "Виллы". В Таиланде нет четкого определения понятия "Вилла", и по простому - любой дом с бассейном и отдельной территорией называется так. 

В любом случае, в Таиланде Здание и Земля всегда разделяются. То есть фактически вы приобретаете отдельно дом и отдельно землю (арендуете землю в случае лизхолда). 

А как же Таунхаус? Такого типа недвижимости юридически не существует. И все так называемые объекты попадают под классификацию Кондоминиума (реже) или Дом (чаще). 

Первичное жилье - это любое построенное, строящееся или в стадии проекта жилье - которое продается застройщиком. 
Вторичное жилье - это любая последующая перепродажа этого жилья.

Часто возникает вопрос: переуступка контракта - это первичное и вторичное жилье. Фактически это и то и другое вместе, потому что для начала нужно оформлять переуступку (юридически отношения с первым покупателем), а далее первичное оформление готового жилья от застройщика. 

Каждый раз когда вы приходите в офис застройщика - вам покажут большое портфолио строительной компании. Если вы работаете с большими застройщиками, такими как Laguna Property, там все данные будут более или менее реальны. 

Но, есть новые застройщики - которые пользуются хитрым приемом, берут портфолио своего главного подрядчика и выдают за свой предыдущий опыт. По факту это может быть их первый проект и им нечего больше показать.  

Важно! Когда вам показывают портфолио с названиями готовых проектов, ищите в интернете эти проекты и их сайты. Там всегда указано название компании/бренда застройщика, далее сравниваете с тем - что показывает вам продавец. 

Владение землей очень легко проверяется. 

Вы можете попробовать даже использовать онлайн переводчик. Но имейте ввиду, документы на землю могут быть предоставлены старые, в которых еще не обновлена информация. Для того, чтобы получить обновленный документ по земле - вам необходимо обратиться в земельный офис района и сделать там запрос - выдают его без проблем. Но тут понадобится тайско-говорящий помощник. 

Так вот, для проверки земли, вам нужно запросить у застройщика документ, на английском он называется "Title Deed", на тайском "Chanote". 

Вот так выглядит этот документ. Имейте ввиду - если герб НЕ красного цвета - это уже не Chanote. 
Для строительства кондоминиума подходит только один тип земли в Таиланде. 
Помимо Chanote, его еще называют Nor Sor See (NS4). Имейте это ввиду. 

Все транзакции в землей прописываются на обратной стороне этого документа, ниже приведён пример. 

Если имя собственника не совпадает с именем компании застройщика - вы можете попросить дополнительные документы. В Таиланде есть практика, когда застройщик использует несколько юр.лиц для одного проекта. В таком случае у них в наличии должен быть дополнительный документ (Consent letter) - в котором будет прописано согласие собственника земли на застройку и продажу юнитов. 

Обременение земли.

По закону застройщику не запрещено продавать квартиры в кондоминиуме, если его земля заложена и под обременением. Да, это так, и из-за этого очень много проблем, так как некоторые застройщики вовсе не имеют денег на проект. Например они имеют 1 млн.$ на покупку земли, далее чтобы развивать проект - берут в банке под залог земли максимум 800 тыс.$. Соответственно риск покупки такого проекта высокий - если у них не будет продаж, они не смогут достроить проект. 

Чтобы проверить обременения земли, вам необходимо: 

1. Обратиться с копией Chanote в земельный офис района и запросить обновленную копию документа. 

2.  Проверить наличие официальных обременений. 

Тут вам снова пригодится помощь Тайскоговорящих друзей или вашего агента. 

Ниже пример, Chanote с обременением в местном банке, 

Как видите - никаких знаков "WARNING!" нет, то что земля заложена - это обычная транзакция для земельного офиса. Имейте ввиду что вам об этом никто не скажет, просто покажут документ и все. Все должно быть обязательно проверено вами или вашим представителем. 

Неофициальные обременения. 

В Таиланде есть такая практика - Частные займы под залог недвижимости. 
Например есть люди/компании, кто не могут получить деньги в Банке и идут к частным инвесторам. 
Оформляется это таким образом:
Подписывается договор займа с залогом недвижимости,
Но при этом официальное обременение не ставится на Chanote, 

При такой схеме залога - собственник земли не имеет на руках оригинальных документов! 

Environmental Impact Assessment -

Оценка влияния строительства на окружающую среду. 

Согласно строительному законодательству Таиланда, проекты кондоминиумов, с определенными критериями, перед получением разрешения на строительство должны пройти оценку воздействия этого строительства на окружающую среду. Как только проверка пройдена - Проект получает сертификат EIA Approved, что позволяет им получить разрешение на строительство и начать строить. 

Простыми словами - это экологический сертификат, необходимый почти для всех проектов кондоминиумов. 
Получение сертификата довольно сложная процедура, включающая в себя несколько инспеций гос.комиссией, лабораторные исследования и детальное изучение всего проекта.

Весь процесс занимает от 3 до 18 месяцев, иногда даже больше. 
EIA - это самый важный документ для строительства кондоминиума. 

Когда EIA в процессе получения? 

Иногда бывает так, что застройщик подает проект на сертификат и ему его одобряют с некоторыми поправками. 
Тогда в документе пишется, что проект принят, но для финального утверждения сертификата необходимо внести поправки. Так вот на нашей практике случалось так - что застройщики выдавали этот документ за сертификат EIA Approved.

Поэтому ВАЖНО!, обязательно полностью переводите текст тайского документа EIA.

Когда EIA не требуется? 

Для некоторых проектов сертификат не требуется, если проекты:

- Менее чем 80 квартир,
- и/или 4,000 кв.м. участок земли,

Для меньших проектов иногда получают Initial Environmental Examination (IEE) - но не всегда. 

Также важно, например на Пхукете, даже маленькие поекты получают EIA, потому что есть еще ряд факторов, такие как наличие рядом населенных пунктов, реки, пляжа, моря, скал и т.д. 

Для конкретных территорий нужно уточнять в локальных земельных офисах. 

Для покупателя важно понимать, что разрешение на строительство в Таиланде получить несложно. 

Технически - проект должен соответствовать всем строительным и законодательным нормам, тогда проблем с разрешением не будет. 

Тоже вам необходимо знать, что если проекту требуется EIA, то получить разрешение на строительство они могут только после получения EIA. 

Пример разрешения на строительство: 

Дата начала строительства кондоминиума. 

Внимательно изучите маркетинговые материалы застройщика. По нашему опыту мы видим, что поменять все даты начала строительства невозможно. 

Посмотрите страницы в социальных сетях, пролистайте ленту до конца. Посмотрите сайт - часто там информация не обновленная. Также многие агенства недвижимости изначально размещают у себя на сайтах объекты и не обновляют информацию позже. 

Внимательно изучите отзывы и сопоставьте факты, важно понимать что если застройщик двигает дату начала строительства - значит у него есть какие-то проблемы.

Возможные проблемы:
- Недостаточно проданных квартир,
- Отсутствие финансирования,
- Нет необходимых документов и т.д.

ВАЖНО! По законодательству Таиланда - застройщик должен соблюдать дату окончания строительства, и прописывать ее в договоре, но дата начала строительства не так строго контролируется. 

Также, по закону о кондоминиуме, любой застройщик может задержать окончание строительства на год от указанной в контракте даты без каких-либо последствий для себя. По нашему опыту, почти все застройщики пользуются этой лазейкой и сдают объекты на год позже контракта или с бОльшей задержкой. 

Капитал компании и стоимость земли. 

Это еще один важный параметр, который позволит вам оценить благонадежность застройщика. 

Если земля принадлежит компании застройщику, уставной капитал компании должен быть равен или больше стоимости земли. 

К каждому контракту купли-продажи/аренды прилагаются уставные документы компании, которая продает вам кондоминиум и заключает с вами договор. По закону - эта компания должна владеть землей (неважно заложенной в банк или нет) или иметь Consent Letter от фактического собственника земли на продажу квартир*

Так вот если застройщик утверждает что земля выкуплена и принадлежит ему, вам необходимо сопоставить стоимость земли и капитал компании в уставных документах.

На примере ниже вы можете увидеть что уставной капитал компании 4,000,000 бат. 

И если застройщик утверждает что земля, стоимостью 100,000,000 бат принадлежит ему, но при этом сумма уставного капитала маленькая - это повод задуматься и задать вопросы. 

Формы собственности в кондоминиуме.

Всего их может быть три:

1. Foreign Freehold (Полная иностранная собственность)
Самый правильный и безопасный способ владения кондоминиумом с минимумом риска. Только 49% квартир могут быть проданы так, согласно закону о кондоминиумах.

2. Leasehold (Аренда на 30 лет с двумя или более продлениями)
51% квартир в Кондо продается иностранцам таким образом. Эта форма собственности сомнительная, так как по сути вы оплачиваете аренду на 30 лет вперед. Тут есть определенная доля риска - так как все официальные транзакции с этим объектом согласно закону должны проводиться с письменного разрешения фактического собственника земли. По нашему опыту - иногда это доставляет дополнительные расходы и большой дискомфорт при перепродаже. 

3. Thai LLC (Владение через тайское юр.лицо).
По этой системе также можно приобрести квартиры из 51% процента квартир в кондоминиуме, приходящихся на тайскую квоту. Но тут тоже есть доля риска, потому что иностранец может владеть только 49% акций компании. Остальные акции нужно грамотно распределить среди тайских граждан/компаний, и обезопасить себя документально. 

Продавец должен предоставить вам для ознакомления все документы, перед подписанием договора бронирования или договора. В зависимости от типа собственности, документы должны состоять из:

1. Chanote (Title deed) - право собственности на жил.площадь в случае кондоминиума. 

Выглядит он так: 

На обратной стороне этого документа прописывается имя владельца и тип транзакции. 

Выглядит так: 

2. Зарегистрированный договор купли-продажи

Этот документ не всегда предоставляют, так как там указана реальная кадастровая стоимость жилья. Но мы всегда его требуем для полной проверки документов. 

Выглядит так: 

3. Blue Book / Yellow Book.

Это документ о регистрации адреса (домовая книга).
Если цвет темно-синий - Имя иностранца не вписывается,
Если цвет желтый (очень редко) - Вписывается имя иностранца. 

Первая страница будет выглядеть так: 

4. Официальный договор аренды (Только Leasehold)

5. Начальный пред-договор аренды, заключенный с собственником. (Только Leasehold) 

Это тот самый договор, в котором прописаны все условия сделки и продления периода аренды. Он обязательно нужен вас, так как без него переустпка аренды и продление невозможны. 

Обременение квартиры.

По закону  не запрещено продавать квартиры в кондоминиуме, если квартира заложена в банке, с одной поправкой - покупатель должен быть предупрежден о том, что квартира в залоге.

В качестве мошеннической схемы - мы встречали на своем опыте, что продавец предлагал в договоре купли-продажи подписать копию Chanote, на тайском языке, в этой копии было обозначено что квартира в залоге. Соответственно покупатель, не зная тайского языка, подписывал этот договор - тем самым подтверждая что он предупрежден о залоге. Вывод такой: Вы должны перевести каждый тайский документ, который вы подписываете!

Какие бывают официальные обременения у квартир в кондоминиуме: 

- Залог в банке 
- Залог у частного лица/компании
- Зарегистрированная аренда (leasehold)  - это не является фактическим обременением, просто означает что кто-то так и будет продолжать жить в квартире пока не закончится период аренды, 30 лет например. 

Чтобы проверить обременения квартиры, вам необходимо: 

1. Обратиться с копией Chanote в земельный офис района и запросить обновленную копию документа. 

2.  Проверить наличие официальных обременений. 

Тут вам снова пригодится помощь Тайскоговорящих друзей или вашего агента. 

Ниже пример, Chanote с обременением в местном банке, 

Как видите - никаких знаков "WARNING!" нет, то что  квартира заложена - это обычная транзакция для земельного офиса. Имейте ввиду что вам об этом никто не скажет, просто покажут документ и все. Все должно быть обязательно проверено вами или вашим представителем. 

Неофициальные обременения. 

В Таиланде есть такая практика - Частные займы под залог недвижимости. 
Например есть люди/компании, кто не могут получить деньги в Банке и идут к частным инвесторам. 
Оформляется это таким образом:
Подписывается договор займа с залогом недвижимости,
Но при этом официальное обременение не ставится на Chanote, 

При такой схеме залога - собственник земли не имеет на руках оригинальных документов и не может их вам предоставить. 

Как проверить наличие задолженностей перед управляющей компанией?

В каждом кондоминиуме по закону должна быть управляющая компания, она называется CJP (Condominium Juristic Person). Эта компания занимается обслуживанием комплекса, сбором платежей за обслуживание, охраной и т.д.

Важно! CJP не является арендной управляющей компанией, иногда вы видите что комплексом управляет отельная сеть, вроде Wyndham. Так вот в таком случае, в комплексе обычно две УК. Одна из них CJP, а другая арендная. 

Перед покупкой вторичного жилья - вам необходимо удостовериться, что нет долгов за обслуживание кондоминиума, электричество, воду. Поэтому перед подписанием контракта - необходимо сделать запрос в CJP на наличие долгов и попросить продавца все оплатить. По факту оплаты продавец должен предоставить вам все ресипт документы. 

Пошлины и налоги при оформлении.

У нас есть три типа транзакций:

1. Переоформление собственности (Freehold)

При этой форме собственности необходимо оплатить:

-  Налог на переоформление права собственности, 2% от регистрационной стоимости*. Оплачивается только покупателем или 50/50 покупателем и продавцом. Как договоритесь. 

- Special Business Tax (Специальный бизнес налог), 3,3% от регистрационной стоимости. Оплачивается только продавцом. Применяет только в первые 5 лет владения объектом, далее заменяется на другой платёж. 
Другой платеж - это Duty Stamp, применяется если владение объектом у продавца больше 5 лет, составляет 0,5% от регистрационной стоимости. Оплачивается только продавцом. 

- Withholding tax (Налог у источника), это своеобразная предоплата налога на прибыль (увеличение капитала). Считается фиксированно при продаже от Юр.лица к физ.лицу и по гибкой шкале при продаже от физ.лица в физ.лицу. Принято считать равным 1% от регистрационной стоимости объекта. Оплачивается только продавцом. 

2. Переоформление права аренды (Leasehold)

При этой форме собственности необходимо оплатить:

- Налог на переоформление права аренды, 1% от регистрационной стоимости. Оплачивается только покупателем или 50/50 покупателем и продавцом. Как договоритесь. 

- Duty Stamp, составляет 0,1% от регистрационной стоимости. Оплачивается только продавцом. 

3. Передача (продажа) акций компании (Thai LLC)

Проведение сделок подобного типа требует работы юриста, который вам будет помогать и консультировать на каждом этапе. Как таковых расходов и пошлин здесь практически нет, но оплата юриста будет значительно выше чем в любых других сделках. 

Акт приема-передачи квартиры. 

Когда вы покупаете вторичное жилье, там часто полностью меблированные квартиры, с декором и техникой. И как правило, в договоре не указывается детально, что есть в квартире и что конкретно является частью сделки. 

В нашем опыте были реальные проблемы с этим вопросом, когда продавец после оформления решил забрать мебель и предметы декора, а покупатель рассчитывал что покупает все это с квартирой. 

Поэтому обязательно должен быть детальный акт приема-передачи, желательно с фотографиями и детальным списком всего что входит в стоимость. 

текст

Каждый раз когда вы приходите в офис застройщика - вам покажут большое портфолио строительной компании. Если вы работаете с большими застройщиками, такими как Laguna Property, там все данные будут более или менее реальны. 

Но, есть новые застройщики - которые пользуются хитрым приемом, берут портфолио своего главного подрядчика и выдают за свой предыдущий опыт. По факту это может быть их первый проект и им нечего больше показать.  

Важно! Когда вам показывают портфолио с названиями готовых проектов, ищите в интернете эти проекты и их сайты. Там всегда указано название компании/бренда застройщика, далее сравниваете с тем - что показывает вам продавец. 

Владение землей очень легко проверяется. 

Вы можете попробовать даже использовать онлайн переводчик. Но имейте ввиду, документы на землю могут быть предоставлены старые, в которых еще не обновлена информация. Для того, чтобы получить обновленный документ по земле - вам необходимо обратиться в земельный офис района и сделать там запрос - выдают его без проблем. Но тут понадобится тайско-говорящий помощник. 

Так вот, для проверки земли, вам нужно запросить у продавца документ, на английском он называется "Title Deed", на тайском "Chanote". 

Вот так выглядит этот документ. Имейте ввиду - если герб НЕ красного цвета - это уже не Chanote. 
Для строительства подходит еще один тип владения землей, называется Nor Sor Sam Gor (NSSG), но его сложно разбить на участки - поэтому старайтесь работать с продавцами, которые уже получили Chanote. 
Помимо Chanote, его еще называют Nor Sor See (NS4). Имейте это ввиду. 

Все транзакции в землей прописываются на обратной стороне этого документа, ниже приведён пример. 

Если имя собственника не совпадает с именем компании застройщика - вы можете попросить дополнительные документы о реальном собственнике земли. 

Обременение земли.

По закону застройщику не запрещено оказывать услуги по строительству домов, если его земля заложена и под обременением. Да, это так, и из-за этого очень много проблем, так как некоторые застройщики вовсе не имеют денег на проект. Например они имеют 1 млн.$ на покупку земли, далее чтобы развивать проект - берут в банке под залог земли максимум 800 тыс.$. Соответственно риск покупки такого проекта высокий - если у них не будет продаж, они не смогут достроить проект. 

Чтобы проверить обременения земли, вам необходимо: 

1. Обратиться с копией Chanote в земельный офис района и запросить обновленную копию документа. 

2.  Проверить наличие официальных обременений. 

Тут вам снова пригодится помощь Тайскоговорящих друзей или вашего агента. 

Ниже пример, Chanote с обременением в местном банке, 

Как видите - никаких знаков "WARNING!" нет, то что земля заложена - это обычная транзакция для земельного офиса. Имейте ввиду что вам об этом никто не скажет, просто покажут документ и все. Все должно быть обязательно проверено вами или вашим представителем. 

Неофициальные обременения. 

В Таиланде есть такая практика - Частные займы под залог недвижимости. 
Например есть люди/компании, кто не могут получить деньги в Банке и идут к частным инвесторам. 
Оформляется это таким образом:
Подписывается договор займа с залогом недвижимости,
Но при этом официальное обременение не ставится на Chanote, 

При такой схеме залога - собственник земли не имеет на руках оригинальных документов! 

Разделение на участки для каждого дома. 

Некоторые застройщики начинают строительство вилл на цельных участках, в целом ничего плохого в этом нет. Но в нашей практике были случаи, когда застройщик взял полную оплату за дом, построил его, но не смог разделить участок после этого, так как было несогласие между партнерами. И подобные ситуации мы считаем  повышенным риском.

Формы собственности для Вилл.

Для начала нам нужно обозначить, что в Таиланде дом и участок земли всегда разделяются. 
То есть по факту у вас будет две транзакции, земля и дом. Даже если они прописаны в одном договоре (что мы НЕ рекомендуем), все равно две транзакции. 

Для дома и земли можно использовать:

1. Foreign Freehold (Полная иностранная собственность) - Только дом.
Самый правильный и безопасный способ владения домом с минимумом риска. Любой дом может принадлежать иностранцу. 

2. Leasehold (Аренда на 30 лет с двумя или более продлениями) - Дом и Земля
Так как земля не может принадлежать иностранцам в Таиланде, Leasehold самая популярная форма владения землей под виллами/домами. Тут есть определенная доля риска - так как все официальные транзакции с этим объектом согласно закону должны проводиться с письменного разрешения фактического собственника земли. По нашему опыту - иногда это доставляет дополнительные расходы и большой дискомфорт при перепродаже. 

3. Thai LLC (Владение через тайское юр.лицо) - Дом и земля.

Удобный способ владения объектами, стоимость которых является выше средней по рынку. Технически добавляет больше безопасности владению объектом. Но также больше неопределенности в плане Тайских держателей акций компании. Этот способ также является финансово самым затратным, с ежегодными платежами.

Разрешение на строительство. 

Для покупателя важно понимать, что разрешение на строительство в Таиланде получить несложно. 

Технически - проект должен соответствовать всем строительным и законодательным нормам, тогда проблем с разрешением не будет. Для строительства вилл никакой сложности в этом нет. Но документ вам проверить все же нужно. 

Пример разрешения на строительство: 

Владение землей очень легко проверяется. 

Вы можете попробовать даже использовать онлайн переводчик. Но имейте ввиду, документы на землю могут быть предоставлены старые, в которых еще не обновлена информация. Для того, чтобы получить обновленный документ по земле - вам необходимо обратиться в земельный офис района и сделать там запрос - выдают его без проблем. Но тут понадобится тайско-говорящий помощник. 

Так вот, для проверки земли, вам нужно запросить у продавца документ, на английском он называется "Title Deed", на тайском "Chanote". 

Вот так выглядит этот документ. Имейте ввиду - если герб НЕ красного цвета - это уже не Chanote. 
Для строительства вилл подходит еще один тип владения, называется Nor Sor Sam Gor (NSSG), но его сложно разбить на участки - поэтому старайтесь работать с объектами, которые уже получили Chanote. 
Помимо Chanote, его еще называют Nor Sor See (NS4). Имейте это ввиду. 

Все транзакции в землей прописываются на обратной стороне этого документа, ниже приведён пример. 

Обременение дома/виллы

По закону  не запрещено продавать виллу, если она заложена в банке, с одной поправкой - покупатель должен быть предупрежден о том, что вилла в залоге.

В качестве мошеннической схемы - мы встречали на своем опыте, что продавец предлагал в договоре купли-продажи подписать копию Chanote, на тайском языке, в этой копии было обозначено что дом в залоге. Соответственно покупатель, не зная тайского языка, подписывал этот договор - тем самым подтверждая что он предупрежден о залоге. Вывод такой: Вы должны перевести каждый тайский документ, который вы подписываете!

Какие бывают официальные обременения у домов в Таиланде: 

- Залог в банке 
- Залог у частного лица/компании
- Зарегистрированная аренда (leasehold)  - это не является фактическим обременением, просто означает что кто-то так и будет продолжать жить в квартире пока не закончится период аренды, 30 лет например. 

Чтобы проверить обременения дома, вам необходимо: 

1. Обратиться с копией Chanote в земельный офис района и запросить обновленную копию документа. 

2.  Проверить наличие официальных обременений. 

Тут вам снова пригодится помощь Тайскоговорящих друзей или вашего агента. 

Ниже пример, Chanote с обременением в местном банке, 

Как видите - никаких знаков "WARNING!" нет, то что  недвижимость заложена - это обычная транзакция для земельного офиса. Имейте ввиду что вам об этом никто не скажет, просто покажут документ и все. Все должно быть обязательно проверено вами или вашим представителем. 

Неофициальные обременения. 

В Таиланде есть такая практика - Частные займы под залог недвижимости. 
Например есть люди/компании, кто не могут получить деньги в Банке и идут к частным инвесторам. 
Оформляется это таким образом:
Подписывается договор займа с залогом недвижимости,
Но при этом официальное обременение не ставится на Chanote, 

При такой схеме залога - собственник земли не имеет на руках оригинальных документов и не может их вам предоставить. 

Consent letter, что это? 

Так как при leasehold все транзакции должны совершаться при разрешении фактического собственника земли - вам необходимо заранее узнавать, чего вам будет стоить этот документ получить. 

Земельный офис не принимает документы на переуступку Leasehold - если нет этого документа. 
Обязательно уточните все условия его получения. 

Важно обезопасить себя при проведении платежей!

По закону, в Таиланде, переоформление дома идет в два этапа:

1. Подача всех документов в Земельный Офис на проверку и подача уведомления о намерении продать дом. Далее ваш юрист должен сделать публикации о продаже дома в трех разных источниках*, после этого необходимо ждать 30 дней до оформления. 

2. По истечении 30 дней у вас будет неделя на то, чтобы провести процедуру оформления дома.

Транзакция по земельному участку обычно подстраивается по датам с оформлением дома. 

Так вот деньги переводить до совершения транзакции не безопасно, так как продавец может просто исчезнуть через 30 дней. Дальше только суд. 

Акт приема-передачи виллы/дома. 

Когда вы покупаете вторичное жилье, там часто полностью меблированные дома/виллы, с декором и техникой. И как правило, в договоре не указывается детально, что есть в доме/вилле и что конкретно является частью сделки. 

В нашем опыте были реальные проблемы с этим вопросом, когда продавец после оформления решил забрать мебель и предметы декора, а покупатель рассчитывал что покупает все это с домом. 

Поэтому обязательно должен быть детальный акт приема-передачи, желательно с фотографиями и детальным списком всего что входит в стоимость. 

Пошлины и налоги при оформлении.

У нас есть три типа транзакций:

1. Переоформление собственности (Freehold)

При этой форме собственности необходимо оплатить:

-  Налог на переоформление права собственности, 2% от регистрационной стоимости*. Оплачивается только покупателем или 50/50 покупателем и продавцом. Как договоритесь. 

- Special Business Tax (Специальный бизнес налог), 3,3% от регистрационной стоимости. Оплачивается только продавцом. Применяет только в первые 5 лет владения объектом, далее заменяется на другой платёж. 
Другой платеж - это Duty Stamp, применяется если владение объектом у продавца больше 5 лет, составляет 0,5% от регистрационной стоимости. Оплачивается только продавцом. 

- Withholding tax (Налог у источника), это своеобразная предоплата налога на прибыль (увеличение капитала). Считается фиксированно при продаже от Юр.лица к физ.лицу и по гибкой шкале при продаже от физ.лица в физ.лицу. Принято считать равным 1% от регистрационной стоимости объекта. Оплачивается только продавцом. 

2. Переоформление права аренды (Leasehold)

При этой форме собственности необходимо оплатить:

- Налог на переоформление права аренды, 1% от регистрационной стоимости. Оплачивается только покупателем или 50/50 покупателем и продавцом. Как договоритесь. 

- Duty Stamp, составляет 0,1% от регистрационной стоимости. Оплачивается только продавцом. 

3. Передача (продажа) акций компании (Thai LLC)

Проведение сделок подобного типа требует работы юриста, который вам будет помогать и консультировать на каждом этапе. Как таковых расходов и пошлин здесь практически нет, но оплата юриста будет значительно выше чем в любых других сделках. 

Проверка благонадежности для объекта недвижимости в Таиланде.

Комплексная проверка недвижимости — это процесс, позволяющий выяснить статус и историю объекта, которую вы собираетесь купить. Этот процесс будет включать в себя проверку статуса текущего владельца, что он может продать вам недвижимость.
Вы должны убедиться, что вы не потеряете свои деньги.

Важно увидеть историю объекта недвижимости и ее застройщика или нынешних владельцев, поскольку это важно для вас, чтобы рассмотреть вопрос о покупке.

Правильная проверка состоит из:

- История собственности и текущее право собственности в земельном управлении,
- Проверка разрешения на строительство в муниципальном офисе,
- Проверка уплаты налогов на имущество в районном офисе,
- Проверка на наличие судебных дел в отношении имущества или собственника,
- Проверка состояния банкротства собственника,
- Посещение объекта

Убедитесь, что вы работаете с хорошим юристом или агентом, который проведет правильную комплексную проверку для вас!